mardi 20 février 2018

Entrée de ville: projet iconique ou projet ironique ?


Athégien, vous avez forcément entendu parler de ce fameux "projet d'entrée de ville".

Vous avez raté la réunion publique ? Vous n'y comprenez rien ? Qu'est-ce que c'est que cette histoire de soucoupes volantes futuristes ? De cinéma multiplexe ? VIRGIL...le poète romain peut-être ?

N'ayez crainte. Je vous ai concocté un petit article sur le sujet.

Dossier réalisé avec l'aimable participation de Mme Geneviève DELSOL, ancienne Adjointe au Maire d'Athis-Mons chargée de l'urbanisme et titulaire d'un DESS à Sciences Politiques spécialisé sur ces questions. 




Présentation du projet d’entrée de ville 15 février 2018 19h30 salle du Conseil

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Le Maire ne s'est pas risquée à un exposé magistral. C’est essentiellement Patrick Stephan, président de l’agence Virgil, l'investisseur privé de cette opération, qui est venu défendre son projet devant les Athégiens. Un projet qui est plutôt apparu comme aventureux: nombre d’incertitudes voire d’incohérences ont été mises en lumière en cours de réunion. Le projet, dénommé "Concorde Plaza " (le terme "Plaza", étant particulièrement à la mode chez les investisseurs, y compris à l'étranger dans les zones sous influence économique française comme le récent "sea plaza" situé à Dakar) est, en fait, un centre commercial avec des commerces, des restaurants et un cinéma .
C’est le pendant de Belle Epine, mais en Essonne. 24 000 m2 de commerces qui deviendraient l’identité visuelle de notre ville. 

Des commerces, un cinéma, des restaurants. Mais où sont les consommateurs ?

Autour de nous, la concurrence est rude. A Thiais Village dont les boutiques vivotent et changent sans cesse d’enseigne, l’attractivité est assurée par le géant IKEA. En l’espèce (et à défaut d'un équipement sportif d'envergure initialement envisagé), ce serait notre bon vieux Carrefour qui serait chargé d'appâter le client. Faut-il rappeler que la santé financière des hypermarchés n'est plus ce qu'elle était depuis quelques années ? En matière de locomotive, on a sans doute vu mieux.

En fait de commerces, Patrick Stéphan a, également, évoqué l’installation d’une moyenne surface. Il ne lui aura pas échappé que les consommateurs délaissent les hypers et retournent vers les petites et moyennes surfaces. Mais ce débouché n’empiéterait-il pas sur la zone de chalandise de ce même Carrefour d’Athis-Mons ?
Certains l'ont soulevé, une surface commerciale supplémentaire pourrait porter le coup de grâce au boucher, boulanger, tabac…du centre-ville. Ce a quoi il fut répondu que ce nouveau centre commercial serait notre nouveau centre-ville. Au de sa situation géographique  (coincé à la frontière de la zone aéroportuaire), l'affirmation est pour le moins osée.

Les enseignes, déjà choisies, n'ont pas été communiquées. Certains Athégiens se sont inquiétés d’un choix de commerces qui accentuerait encore la paupérisation de notre ville. A cela, Patrick Stephan insiste sur la mixité entre commerces premium et d’autres, beaucoup moins premium. Rien de très original en vue... La doublure de Belle Epine ? Il espère surtout que les passagers d’Orly viendront jusqu’à la zone commerciale d’Athis Mons. Il les appelle les « transits » ignorant, hélas, que les clients d’un aéroport s’appellent des passagers et que les passagers en transit ne sortent pas de l’aéroport. Pour preuve, l’Aéroville (centre commercial proche de l’aéroport Charles de Gaulle) escomptait que les passagers et les 80.000 salariés de l’aéroport se précipiteraient dans ses boutiques mais ne fait que vivoter, victime de cette erreur d’appréciation et de la cannibalisation qu’exercent entre eux tous ces centres commerciaux construits trop près les uns des autres.

A l’heure du e-commerce et de l’agressivité commerciale d’un Amazon, les centres commerciaux sont-ils encore concurrentiels ? Tous les leaders de la grande distribution ont des accords avec un e-commercial : Auchan avec Alibaba, Google avec Wal-Mart… Il se murmure même qu’Amazon s'apprêterait à racheter Carrefour. Nous allons bien vers la fin des centres commerciaux... Où se trouve l’étude sur la zone de chalandise du nouveau centre commercial ? Où sont les prévisions de rentabilité à court, moyen et long terme ?

Mais, le projet se veut avoir un atout majeur en poche : le cinéma de 1500 places sur 6000 m2 ... qui viendra donc en concurrence avec ceux de Belle Epine et de l'Agora …
La question de la survie à long terme d’un tel cinéma se pose. Avec le développement de Netflix, OCS, Amazon et du streaming, le moment d’ajouter un cinéma qui a toutes les chances de vivoter est-il bien choisi ? Au niveau national, la fréquentation des cinémas est en chute régulière depuis quelques années déjà. Au delà d’Athis-Mons, nos villes proches disposent de cinémas locaux qui projettent des films récents à un prix abordable (je pense au Calypso de Viry-Châtillon). Leur arrêt de mort pourrait être signé. Les intervenants semblaient mal informés et balayèrent cet argument pensant que ceux-ci n'étaient réservés qu'aux seuls films d’art et d’essai...

Au surplus, à aucun moment n'a été pris en considération l’attractivité des salles parisiennes, dans l'espérance naïve qu’un cinéma à Athis-Mons retiendra nos jeunes, alors que de magnifiques salles sont à portée de RER (et donc de pass navigo  dézoné le week-end, les jours fériés et pendant les vacances scolaires, mais il est vrai que bien peu d'élus se sont aventurés à emprunter les transports en commun). Bref, à terme, la rentabilité de ce cinéma n’est pas garantie. Où est donc l’étude de marché ? Enfin, les autorisations pour ce type d’équipement peuvent être longues à venir...Massy a attendu 7 ans !


Ce centre commercial modifiera durablement la circulation.

Patrick Stephan précise que le plan de circulation a été étudié avec des spécialistes. Le Maire confirme que les ingénieurs d’ADP ont aussi étudié le problème. Rappelons que si les ingénieurs d’ADP sont des as de la construction d’aéroports dans le monde, ils ne sont moins spécialisés dans l'étude de la circulation en banlieue parisienne. La situation embouteillée autour d’Orly et de Roissy paraît en tous les cas en témoigner.
Il me semble que l'opposition socialiste a par ailleurs demandé fort judicieusement si le plan de circulation tenait compte de la réflexion de l’Etat sur la circulation dans cette zone (RN7) et si la configuration de la zone commerciale n’allait pas condamner des améliorations futures envisagées par les pouvoirs publics. Il est apparu clairement que Patrick Stephan ignorait totalement ces projets. En dépit de nombreuses questions posées par les Athégiens présents, il n'a pas pu être garanti que les entrées et sorties du centre commercial  n’allaient pas empirer les embouteillages quotidiens de la RN7 localisés précisément surcette zone de 16h00 à 20h00 (sans parler de la pollution supplémentaire générée).  De plus, la coordination avec le contournement sud d’Orly semble avoir été ignorée. Quid de l’étude d’impact précise de ce centre commercial sur la circulation ?


L’emploi 
500 emplois envisagés. On imagine qu’il s’agit d’emplois ne nécessitant que peu de formation mais il s'agit sans doute de l'un des points forts du projet.


Calendrier
Patrick Stephan espère déposer les permis de construire en septembre. Il pense qu’il aura aussi toutes les autorisations de la CDAC en septembre également. L’optimisme n’a jamais tué personne …heureusement, puisqu'il s'agit là d'un opérateur privé, nous avons davantage de raisons d'être confiant. Rappelons que la ville a déjà mis deux ans pour lancer une simple maîtrise d'oeuvre pour son épicerie sociale  (concernant uniquement des travaux de réaménagement intérieur)...
Début des travaux en février 2019 donc. Le projet comportant plusieurs zones, on ignore encore quelle zone aura la primeur des constructions. En tout état de cause, la zone dite "îlot Charlie", qui appartient à ADP sera la dernière à être construite. Devant les questions pointues des Athégiens, le Maire a révélé son dernier argument : un pôle médical sera installé dans le centre commercial. Comme à Belle Epine, donc. Mais pas inutile dans le contexte d'offre de soins athégien.

Bilan
Commerces, cinémas, pôle médical : ce projet est sujet à de profondes incertitudes quant à son caractère viable et semble s'affranchir d'études complémentaires. Pour des raisons de calendrier électoral, Le Maire est pressée. pourtant, si le centre commercial se révélait être un échec- comme ce n’est pas impossible pour un projet qui appartient à un autre temps - , la paupérisation de notre ville en serait malheureusement consolidée. On parlera alors de ghettoïsation de cette ville limitrophe d’un aéroport. Mention honorable pour le lapsus du jour : en évoquant la circulation liée au centre commercial, le Maire a parlé du franchissement de Seine qui drainerait de nouveaux consommateurs. Elle a également confirmé sa volonté de bétonnage du quartier RN7 qui s’ajoute donc à celui de la Cité de l’Air (mais cette fois, ce n'était pas un lapsus).

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Conclusion

En vérité, rien de bien neuf sous le soleil. Rappelons que l'équipe précédente avait déjà un projet à faible valeur ajoutée sur l'ancien stade Barran (un groupe hôtelier, 151 logements sociaux et un KFC). Ici, et contrairement à ce qu'a pu affirmer le Maire dans son discours des vœux, ce projet n'a pas été travaillé "ces dernières semaines", mais est essentiellement le fruit du travail de l'ancien directeur technique de la ville. Malheureusement, celle-ci est parvenue à dénaturer le projet initial jusqu'à lui en retirer tout intérêt. Il devait comporter une très forte dominante loisirs, et s'appuyer notamment sur un équipement sportif de premier plan, le Palais des Sports, dont le financement était assuré à hauteur de 7.5 millions d'euros par la vente de l'ancien stade de rugby évoqué plus haut. Un tel équipement, pourtant promis et vendu à de nombreuses associations aurait été le fleuron de la ville et une véritable "locomotive" (davantage qu'un hypermarché) pour un projet d'envergure, surtout qu'il avait été pressenti pour être le siège national de la fédération française de Karaté.
Ce directeur technique, limogé par le Maire il y a un an (l'une des raisons de la fin de mes fonctions d'Adjoint), avait notamment été accusé de faire rêver les élus. L'ironie du sort voudrait que le Maire, qui cherche aujourd’hui à faire rêver les Athégiens, se soit condamnée au même destin.



Julien DUMAINE
Conseiller Métropolitain
Conseiller Territorial
Conseiller Municipal



VIRGIL, société par actions simplifiée est en activité depuis 35 ans. Installée 14 rue de Bassano à PARIS 16 (75116), elle est spécialisée dans le secteur d'activité des agences immobilières. Son effectif est compris entre 6 et 9 salariés. Sur l'année 2015 elle réalise un chiffre d'affaires de 1 164 200,00 €.  Le total du bilan a diminué de 5,67 % entre 2014 et 2015. Patrick STEPHAN, est président de la société VIRGIL.

1 commentaire:

  1. Etonnant, cela ressemble furieusement au projet Europacity qui est décrit dans cette conférence http://www.cercledesvolontaires.fr/2018/05/01/conference-nexus-grande-distribution-scandale-418-milliards-emancipation-citoyenne/#comments

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